Mauvaises performances énergétiques (DPE E, F ou G) : votre bien peut-il être interdit de location en 2026 ?
L'État interdit progressivement la location des passoires thermiques :
• Classes G en 2025 ;
• Classes F en 2028 ;
• Classes E en 2034.
En 2026, quels sont les bien interdits à la location ?
Depuis l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat et Résilience en 2021,la performance énergétique d’un logement n’est plus un simple indicateur informatif, mais conditionne le droit même de louer un bien immobilier.
Les passoires thermiques
Il s'agit d'un terme un peu trivial qui désigne un logement dont la consommation énergétique est particulièrement élevée en raison d’une mauvaise isolation, d’équipements obsolètes ou d’une conception énergétique inefficace.
Dans la classification du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ces logements correspondent généralement aux catégories F et G.
Concrètement, ces biens présentent souvent plusieurs caractéristiques :
- isolation thermiqueisolation thermique insuffisante (murs, toiture ou planchers)
- fenêtres anciennes ou simple vitrage
- systèmes de chauffage énergivores
- fortes déperditions de chaleur
- consommation énergétique très élevée par mètre carré
Depuis les réformes récentes, ces logements sont progressivement considérés comme "non décents" sur le plan énergétique.
Les logement classés G : ce qui est déjà interdit en 2026
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent être loués.
Concrètement, il est interdit de :
- signer un nouveau bail pour un logement classé G
- remettre le logement en location après le départ d’un locataire
- renouveler un bail si le logement reste classé G
- proposer le bien à la location sans travaux d’amélioration énergétique
Néanmoinns, certaines situations peuvent encore subsister :
- un locataire déjà en place peut rester dans le logement si le bail est en cours
- le propriétaire peut réaliser des travaux pendant la période locative
- le logement peut être vendu ou rénové avant toute nouvelle location
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Les biens classés F : les restrictions actuelles
En 2026, les logements classés F ne sont pas encore interdits à la location.
Cependant, la réglementation a déjà instauré plusieurs restrictions destinées à inciter les propriétaires à rénover ces biens énergivores :
- l’augmentation du loyer est interdite lors d’un renouvellement de bail
- le loyer ne peut pas être réévalué entre deux locataires
- les mécanismes classiques d’indexation peuvent être fortement limités dans certaines zones
Les logements notés E : les règles jusqu’en 2034
Les logements classés E restent aujourd’hui autorisés à la location en 2026.
Pour ces biens :
- la location reste légalement possible
- les règles classiques de bail s’appliquent encore
- aucune interdiction générale n’est en vigueur à ce stade
La loi prévoit qu’à partir du 1er janvier 2034, les logements classés E seront eux aussi considérés comme énergétiquement non décents.
Cela signifie que, sans amélioration énergétique, le logement ne pourra plus être remis en location, un nouveau bail ne pourra plus être signé et des travaux seront nécessaires pour atteindre au minimum la classe D
Cas particulier : renouvellement de bail ou nouveau locataire
La réglementation énergétique distingue deux situations juridiques essentielles :
- la poursuite d’un bail existant
- la signature d’un nouveau contrat de location
Dans la plupart des cas :
- un bail déjà signé peut continuer à produire ses effets
- le locataire peut rester dans le logement jusqu’à la fin du contrat
- la réglementation n’impose pas l’expulsion d’un locataire en place
En revanche, les règles deviennent beaucoup plus strictes dès qu’il s’agit :
- d’une remise en location après le départ d’un locataire
- d’un renouvellement de bail
- d’une reconduction tacite du contrat
- de la signature d’un nouveau bail
Dans ces situations, le logement destiné à la location doit impérativement respecter les critères de décence énergétique en vigueur au moment de la signature.
En bref :
• Depuis la loi Climat et Résilience (2021), la performance énergétique d’un logement conditionne désormais son droit à la location.
• Les passoires thermiques (DPE F et G) désignent des logements très énergivores, souvent mal isolés et responsables de fortes pertes de chaleur.
• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être remis en location, sauf si un locataire est déjà en place.
• Les logements classés F restent louables en 2026, mais les loyers sont fortement encadrés et ne peuvent plus être augmentés.
• Les logements classés E pourront être loués jusqu’en 2034, date à laquelle ils devront atteindre au minimum la classe D pour rester sur le marché locatif.
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Le calendrier des interdictions de location (2023-2034)
Les conséquences juridiques et sanctions possibles pour les propriétaires bailleurs
Les travaux à réaliser pour améliorer votre DPE
Pour améliorer efficacement le DPE d’un logement, certains travaux doivent être priorisés. Les interventions ci-dessous sont généralement les plus rentables et les plus pertinentes pour gagner une ou plusieurs classes énergétiques.
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- Les logements sans système de chauffage fixe.
- Les locations saisonnières ou les logements utilisés comme résidences secondaires ne sont pas non plus concernés de la même manière
- Certains bâtiments classés ou protégés, lorsque les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique sont incompatibles avec la protection du patrimoine.
- Les logements pour lesquels les travaux de rénovation énergétique sont techniquement impossibles ou disproportionnés.
Oui, mais uniquement tant que le bail est en cours.
La loi n’oblige pas un propriétaire à expulser un locataire si le logement devient interdit à la location après la signature du bail. En revanche, lors du renouvellement ou de la remise en location, le logement devra respecter les seuils énergétiques autorisés.
Oui. Contrairement à une idée répandue, les locations meublées sont soumises aux mêmes règles énergétiques que les locations vides.Le classement énergétique du logement reste donc déterminant, quelle que soit la nature du bail :
- location vide
- location meublée classique
- location meublée étudiante
La situation est plus nuancée. Aujourd’hui, les locations touristiques de courte durée ne sont pas directement soumises aux mêmes interdictions que les locations longue durée. Cependant, plusieurs réformes envisagées au niveau national et local visent à renforcer la régulation énergétique des meublés de tourisme.
Certaines villes pourraient progressivement imposer :
- un DPE minimum pour louer en courte durée
- des restrictions supplémentaires dans les zones tendues
Il est donc prudent, pour les propriétaires qui envisagent cette stratégie, de considérer que les exigences énergétiques pourraient également s’appliquer à moyen terme.
Oui. Depuis la réforme du diagnostic énergétique, le DPE est juridiquement opposable. Cela signifie qu’un propriétaire ou un acquéreur peut contester un diagnostic s’il estime qu’il comporte une erreur technique. Dans ce cas, plusieurs démarches sont possibles :
- demander une contre-expertise auprès d’un autre diagnostiqueur certifié
- signaler une anomalie auprès de l’organisme de certification du diagnostiqueur
- engager la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur en cas d’erreur manifeste.
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